Národná banka Slovenska mení pravidlá financovania bývania. Od roku 2027 sa upravia limity LTV – zmeny sa dotknú mladých aj investorov.
Národná banka Slovenska mení pravidlá financovania bývania. Od roku 2027 sa upravia limity LTV, ktoré určujú, akú časť hodnoty nehnuteľnosti môže banka financovať hypotékou. Zmeny sa dotknú predovšetkým mladých ľudí kupujúcich svoje prvé bývanie a klientov, ktorí už vlastnia viacero nehnuteľností.
Čo je LTV a prečo je dôležité?
LTV (Loan-to-Value) vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Jednoducho povedané, určuje, akú časť ceny nehnuteľnosti môže klient financovať hypotékou a koľko musí pokryť z vlastných zdrojov.
Doteraz bol štandardný limit LTV na Slovensku 80 %. Banky však mohli v rámci regulačnej výnimky poskytnúť až 20 % úverov s financovaním do 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
90 % hypotéka pre mladých nie je úplnou novinkou
Možnosť získať hypotéku až do 90 % hodnoty prvej nehnuteľnosti mali mladí ľudia do 35 rokov k dispozícii už aj doteraz. Niektoré banky túto možnosť využívali práve v rámci uvedenej výnimky. Nešlo však o samostatnú kategóriu klientov a jednotlivé banky si určovali vlastné interné pravidlá. Preto sa mohlo stať, že jeden klient získal 90 % financovanie v jednej banke, zatiaľ čo iná banka mu ho neschválila.
Od 1. januára 2027 sa postavenie tejto skupiny mení. Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie a žiadny zo spoludlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť, získajú samostatný regulačný limit LTV až do 90 %.
Neznamená to však, že banky budú povinné automaticky schváliť každú takúto žiadosť. NBS stanovuje maximálny regulačný limit, nie nárok na úver. Konečné rozhodnutie zostáva na banke a závisí od príjmov, záväzkov, schopnosti splácať a jej interných pravidiel.
Čo sa mení pri ostatných žiadateľoch?
Pre väčšinu ostatných klientov zostáva štandardný limit LTV na úrovni 80 %. Banky budú môcť aj naďalej poskytovať určitú časť hypoték až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti prostredníctvom regulačných výnimiek.
Výraznejšia zmena sa týka klientov, ktorí už vlastnia viacero nehnuteľností.
Pri financovaní tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti sa štandardný limit LTV zníži z 80 % na 70 %. Rozhodujúce bude, či dlžníci spolu vlastnia aspoň dve rezidenčné nehnuteľnosti. Posudzuje sa vlastníctvo všetkých spoludlžníkov, a to bez ohľadu na ich vek alebo na to, či nehnuteľnosti využívajú na vlastné bývanie alebo prenájom.
Do tejto kategórie patria najmä byty, domy a ďalšie nehnuteľnosti využiteľné na bývanie. Zahraničné nehnuteľnosti sa do posudzovania nezapočítavajú.
Ako sa zmeny prejavia v praxi?
Predstavme si nehnuteľnosť v hodnote 200 000 €:
- 80 % financovanie: hypotéka 160 000 €, vlastné zdroje 40 000 €.
- 90 % financovanie: hypotéka 180 000 €, vlastné zdroje 20 000 €.
- 70 % financovanie: hypotéka 140 000 €, vlastné zdroje 60 000 €.
Rozdiel medzi 80 % a 90 % financovaním môže byť pre mladého človeka zásadný. Potrebný vlastný vklad sa v tomto príklade znižuje o polovicu. Naopak, pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude potrebné zapojiť viac vlastného kapitálu.
Mení sa aj posudzovanie schopnosti splácať?
Nie zásadne. Vyššie LTV neznamená automaticky jednoduchšie získanie hypotéky. Banky budú aj naďalej preverovať príjmy, existujúce záväzky, celkovú zadlženosť a schopnosť klienta splácať úver. Zachované zostávajú aj ostatné regulačné limity.
NBS chce touto zmenou vytvoriť lepšiu rovnováhu medzi financovaním prvého bývania a nákupmi ďalších nehnuteľností. Mladým ľuďom má uľahčiť vstup na trh bývania a pri ďalších nehnuteľnostiach podporiť vyšší podiel vlastných zdrojov.
Plánujete kúpu nehnuteľnosti alebo výstavbu domu?
V InterFin vám pomôžeme zorientovať sa v možnostiach financovania, porovnať dostupné riešenia a pripraviť sa na nové podmienky. Pretože pri hypotéke nie je dôležité iba to, koľko vám banka požičia, ale aj to, či bude toto rozhodnutie dlhodobo udržateľné.
Zdroje: NBS, Slov-Lex
